2023, année de bascule de l’immobilier

C’était le crédo du printemps dernier : l’immobilier serait parmi les meilleures protections contre l’inflation. Les arguments étaient tellement aiguisés qu’il valait mieux laisser au temps celui de produire ses effets plutôt que de tenter de convaincre du scénario inverse. Il n’a, de fait, pas fallu attendre longtemps avant que les signaux d’alarme clignotent, aux Etats-Unis, en premier lieu, puis sans tarder au Royaume-Uni, dans les pays scandinaves, en France, voire en Allemagne, sans parler du reste du monde. Après un premier semestre de hausses des prix portées par l’effondrement des taux d’intérêt réels, les signes de craquement ont commencé à se multiplier et le bilan en ce début d’année 2023 ne laisse guère de place au doute : le cycle immobilier est en bout de course et le renchérissement du crédit sur fond de dégradation des indicateurs de solvabilité pèsera sur le marché. La question à ce stade est celle de l’ampleur du choc qui pourrait en découler en termes d’activité d’une part, d’effets richesse et de risques financiers, de l’autre, après vingt ans d’effervescence.

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Les marchés ignorent les minutes de la FED, peut-être ont-ils tort

Sans surprise, les minutes du dernier FOMC n’apportent pas grand-chose de nouveau à ce que nous savions déjà depuis le dernier comité de mi-décembre. Elles confirment l’intention de la FED de poursuivre les hausses de taux jusqu’à l’obtention de signes plus convaincants de dissipation de l’inflation et soulignent l’éventualité que cela prenne du temps. Ses projections intègrent des hausses des Fed Funds d’au moins 75 points de base supplémentaires cette année, qui porteraient leur niveau à 5,25 %, avant une décrue graduelle en 2024 et 2025, sur fond de nette décrue des perspectives de croissance. Les marchés ont peu réagi à cette publication, largement supplantée par le regain d’optimisme au sujet d’une décrue de l’inflation provoqué par les publications de ces derniers jours en Europe et ce mercredi aux Etats-Unis. L’indicateur ISM des prix payés par les entreprises du secteur manufacturier américain est tombé à 39,4 en décembre, à deux doigts de ses plus bas niveaux de la première vague de Covid. Reste à savoir si ces données parviendront à convaincre les banques centrales de réviser leurs copies alors, qu’à ce stade, ce repli de l’inflation reflète principalement des effets énergétiques.

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L’inflation américaine : quelques repères avant des chiffres très suivis

L’inflation américaine a affiché un plus haut de plus de deux ans au mois de mars, à +2,6 %. Elle devrait s’envoler entre 3 % et 4 % en avril, selon les données attendues demain. Une bonne part de cette hausse est « déjà faite », liée aux effets de base, énergétiques et sous-jacents. Reste donc les inconnues susceptibles de surprendre qui permettront de porter un diagnostic. Celles-ci concernent principalement deux points :

L’évolution des prix industriels hors énergie, avec une question-clé : les entreprises parviennent-elles à répercuter la hausse de leurs coûts de production sur leurs prix de vente, signe d’une préservation de leurs marges et d’une faible sensibilité de la demande, ou l’inverse ?

L’effet de la réouverture de l’économie sur les prix des services, lesquels s’ils évoluaient beaucoup plus fortement que lors des conditions semblables de l’été dernier ou du mois de janvier, attiseraient des craintes d’un dérapage possiblement durable de l’inflation.

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L’épargne Covid est-elle vouée à se muter en inflation, à se diluer dans un krach ou à l’oisiveté ?

Parmi les multiples questions occasionnées par le choc de la pandémie de Covid-19, celle du devenir de l’épargne accumulée en 2020 est loin d’être la plus facile à traiter. C’est pourtant, dans une large mesure, de sa réponse que dépendront bien des aspects des conditions de sortie de crise. Les montants d’épargne cumulés par les ménages depuis le début de l’année dernière sont colossaux, en effet, correspondant à environ à 8 % du PIB américain et 3 % à 4 % de celui de la zone euro, et pourraient être amenés à enfler plus encore début 2021 au vu des conditions sanitaires en présence. Si ces montants venaient à se déverser dans l’économie une fois la maîtrise de l’épidémie acquise, il en résulterait un boom de demande sans pareil dans l’histoire contemporaine, à même probablement de créer les conditions d’une accélération proportionnelle de l’inflation, compte-tenu des destructions de capacités occasionnées par la crise, notamment dans les services. Si, à l’inverse, elle venait à être capitalisée, cette épargne pourrait bouleverser les prix des actifs et amplifier les bulles financières et immobilières qui se sont déjà formées ces dernières années. Les deux hypothèses pourraient avoir des conséquences in fine peu éloignées, à savoir une augmentation très significative du risque financier via :

  • l’impact très négatif de la hausse des taux d’intérêt sur les prix d’actifs,
  • une exubérance intenable de ces derniers.

À moins que cette épargne reste essentiellement oisive, ce qui, malgré le confort que pourrait inspirer une telle situation du point de vue de la richesse apparente des ménages, serait probablement très préoccupant de celui des perspectives économiques et sociétales. Dit autrement, ce stock d’épargne est une guigne qui finira peut-être par donner des idées aux politiques fiscales…

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L’énigme immobilière : entre surenchère, taux bas, solvabilité, mobilité, CO2

Quel sera in fine l’impact du coronavirus sur les marchés immobiliers ? La réponse à la question fait encore largement débat. Entre les plus optimistes qui voient dans les perspectives du maintien durable de très bas niveaux des taux d’intérêt l’assurance d’un effet favorable et les plus pessimistes pour lesquels la détérioration de la solvabilité constitue un facteur de risque pour des biens trop souvent surévalués, le diagnostic est incertain. Les critères qui, en définitive, emporteront la mise se sont incontestablement complexifiés avec la crise du coronavirus et, avant de conclure à un impact positif ou négatif selon l’issue économique de la crise, ce sont surtout d’importantes distorsions qui semblent se profiler : entre l’immobilier professionnel et celui du logement, entre les cœurs de villes et les régions, entre l’ancien et le neuf, entre les pays, selon la dépendance plus ou moins grande à la clientèle et aux investisseurs étrangers et les contraintes environnementales…

 

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Une rentrée jonchée de peaux de bananes

L’été financier s’est finalement déroulé dans un climat de torpeur bienveillante, successivement entretenu par la promesse d’un accord commercial entre l’UE et les Etats-Unis début juillet, les bons résultats des sociétés, puis, récemment, l’espoir suscité par l’annonce d’une reprise du dialogue entre les Etats-Unis et la Chine. Couronné par de nouveaux records du Dow Jones et du S&P 500, l’ensemble a permis de ravaler les multiples sujets de crispations notamment occasionnés par la crise des pays émergents, dont le point culminant avec la crise turque autour du 15 août a fini par être relégué au rang de nervosité épidermique saisonnière -sans conséquence fondamentale, donc- permettant, y compris, aux marchés européens de se ressaisir en toute fin de période.

La rentrée pourrait être plus épique à en juger par la tournure de la conjoncture mondiale et le nombre de dossiers en suspens que les prochaines semaines verront rouvrir. Un retour à la réalité susceptible de prendre à contrepied nombre d’investisseurs récemment tentés d’imaginer que les records franchis par les indices américains ouvrent, de facto, la voie à un nouveau round de hausse des marchés mondiaux, européens tout particulièrement.

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Hausse du pétrole versus détérioration des fondamentaux américains, une partie serrée pour la paire euro-dollar

Après avoir perdu quasiment toute influence sur le cours de l’euro-dollar depuis de début de l’année dernière, les écarts de taux d’intérêt semblent avoir repris la main sur ce marché, dans le sillage de l’envolée des cours du brut. Ce regain de sensibilité, s’il persiste, pourrait avoir des conséquences radicales sur les taux de changes. À supposer, en effet, que le comportement de la paire euro-dollar se normalise par rapport à sa fonction de réaction de long terme, c’est un cours inférieur à la parité que suggèreraient les situations respectives actuelles des États-Unis et de la zone euro…

Reste cependant, que cette fonction de réaction a été largement démentie ces derniers temps, affaiblie par la détérioration des perspectives structurelles de l’économie américaine, de sorte que, nombreux économistes qui s’étaient fiés à ces modèles ont été pris à revers tout au long de l’année dernière. Alors, l’envolée des cours du pétrole aura-t-elle ce pouvoir de normaliser la situation et de conduire à une envolée du billet vert dont le corolaire serait un effondrement de l’euro ?

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L’inflation aux abonnés absents. Jay Powell risque-t-il de mettre le feu aux poudres ?

L’inflation, c’était sûr, ferait son retour. Non seulement l’activité économique s’améliorait rapidement sur fond de remontée des cours du pétrole mais la politique de Donald Trump, à coup de vaste réforme de la fiscalité et de protectionnisme, ne tarderait pas à attiser les effets inflationnistes de la chute du dollar. De trois hausses de taux directeurs prévues par la FED jusqu’alors, les marchés n’hésitaient pas à envisager un, voire deux crans de plus. Fin février, la probabilité d’un relèvement des fed funds à 2,25 %-2,50 % d’ici la fin de l’année était de 25 % sur les marchés à terme américains ; les taux à 30 ans, qui avaient franchi un mois plus tôt le niveau de 3 %, s’élevaient à 3,20 % pour la première fois depuis l’été 2015 et la courbe des taux, en phase de repentification, redonnait de la latitude la FED. Moins de trois semaines plus tard, le paysage semble avoir bien changé et les perspectives qui prévalaient alors s’éloignent de plus en plus. Après avoir laissé entendre que le relèvement des taux directeurs de la FED pourrait se faire plus vite que prévu, Jay Powell va-t-il franchir le pas cette semaine et annoncer un changement du scénario de la FED ?

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